Налоги и отчётность
Как проверить налоговый риск при выплате арендной платы самозанятому арендодателю
Аренда у самозанятого — удобный вариант, но при ошибках в оформлении расходы могут не признать, а у арендатора возникнут налоговые риски. Разберём, что проверить до перевода денег и какие документы сохранить, чтобы подтвердить расходы и избежать претензий.
- Проверьте статус самозанятого в момент каждой выплаты
- Получите чек из приложения «Мой налог» после оплаты
- Убедитесь, что доход арендодателя не превысил 2,4 млн рублей в год
- Проверьте, что арендодатель не сдаёт коммерческую недвижимость
- Исключите трудовые отношения с арендодателем
- Сохраните договор, акты и чеки для подтверждения расходов
AI-Бухгалтер разберёт вашу ситуацию
Получите ответ по своей задаче, а не общий текст статьи
Напишите 1–2 предложения: что случилось, какие суммы или сроки важны. После регистрации вопрос откроется в чате нужного советника.
С чего начать проверку: статус самозанятого
Первый шаг — убедиться, что арендодатель действительно зарегистрирован как плательщик налога на профессиональный доход (НПД). Попросите его прислать справку о постановке на учёт из приложения «Мой налог» или с сайта ФНС. В справке должны быть указаны ИНН, дата регистрации и статус «является плательщиком НПД». Проверять статус нужно не только при заключении договора, но и перед каждой выплатой: самозанятый может сняться с учёта в любой момент, и тогда ваши платежи перестанут подтверждаться чеком НПД. Если арендодатель отказывается показать справку или говорит, что «всё оформлено, не переживайте», — это повод насторожиться. Без подтверждённого статуса вы не сможете обосновать расходы и рискуете получить доначисления, если арендодатель фактически окажется обычным физлицом без статуса.
Чек из приложения «Мой налог» — обязательный документ
После каждого перевода арендной платы самозанятый обязан сформировать и передать вам чек из приложения «Мой налог». Чек должен быть выдан в момент расчёта или не позднее 9-го числа следующего месяца. Проверьте в чеке: ваши реквизиты как покупателя (наименование организации или ИП, ИНН), сумму, дату, наименование услуги — например, «Аренда нежилого помещения за март 2025 года». Если в чеке указано просто «Аренда» без периода и объекта, попросите скорректировать. Чек — это ваш главный документ для признания расходов. Платёжное поручение само по себе не подтверждает расходы для целей налога на прибыль или УСН, если нет чека НПД. Храните чеки вместе с договором и актами.
AI-Бухгалтер разберёт вашу ситуацию
Получите ответ по своей задаче, а не общий текст статьи
Напишите 1–2 предложения: что случилось, какие суммы или сроки важны. После регистрации вопрос откроется в чате нужного советника.
Лимит дохода 2,4 млн рублей и другие ограничения
Самозанятый может применять НПД, пока его годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. Если арендодатель превысит лимит, он теряет право на спецрежим с даты превышения. Для вас это означает, что платежи после этой даты не будут подтверждаться чеками НПД, а расходы могут быть не признаны. Попросите арендодателя письменно подтверждать, что он не превысил лимит, или включите в договор условие о его обязанности сообщать о потере статуса. Также помните: самозанятый не вправе сдавать в аренду нежилую коммерческую недвижимость — только жилые помещения и иное имущество для личных нужд. Если вы арендуете офис или склад у самозанятого, такой доход под НПД не подпадает, и риски высоки.
Договор аренды: что в нём должно быть
Договор аренды с самозанятым должен быть письменным и содержать: предмет аренды с точным адресом и характеристиками помещения, размер арендной платы, сроки и порядок оплаты, обязанность арендодателя выдавать чек НПД после каждой оплаты, условие о том, что арендодатель самостоятельно уплачивает налог. Не включайте в договор условия, похожие на трудовые: график работы, подчинение правилам внутреннего распорядка, ежемесячный оклад. Если арендодатель — одновременно ваш сотрудник или недавно уволился, это дополнительный риск переквалификации отношений в трудовые. В таком случае лучше проконсультироваться со специалистом до заключения договора.
Пошаговый алгоритм проверки перед выплатой
1. Запросите справку о статусе самозанятого и проверьте её актуальность. 2. Убедитесь, что объект аренды — жилое помещение или имущество для личных нужд, а не коммерческая недвижимость. 3. Проверьте, что годовой доход арендодателя не превышает 2,4 млн рублей. 4. Переведите арендную плату по безналичному расчёту с назначением платежа «Арендная плата по договору №... за период...». 5. Получите чек из приложения «Мой налог» и сверьте реквизиты. 6. Сохраните чек, платёжное поручение и акт приёма-передачи. 7. Если арендодатель не выдал чек — не учитывайте платёж в расходах до получения чека и свяжитесь с ним для устранения нарушения.
Что делать, если чек не выдан или статус потерян
Если самозанятый не выдал чек после оплаты, сначала направьте ему письменный запрос — по электронной почте или в мессенджере, чтобы остался след. Установите срок, например 3 рабочих дня. Если чек так и не получен, вы не вправе учитывать эту сумму в расходах. При систематических нарушениях рассмотрите расторжение договора или переход на арендодателя с другим налоговым статусом. Если вы узнали, что арендодатель снялся с учёта НПД, все последующие платежи должны облагаться по общим правилам: если арендодатель — физлицо без статуса, вы как налоговый агент обязаны удержать НДФЛ 13% и перечислить в бюджет. Это существенно меняет экономику сделки, поэтому проверяйте статус регулярно.
Читайте также
Частые вопросы
Можно ли арендовать у самозанятого офис или склад?
Нет. Самозанятый не вправе сдавать в аренду нежилую коммерческую недвижимость. Доход от сдачи офисов, складов, торговых помещений не подпадает под НПД. Если вы арендуете коммерческую недвижимость у самозанятого, расходы могут быть не признаны, а у арендодателя возникнут налоговые обязательства по другим режимам.
Что будет, если самозанятый не выдал чек?
Без чека НПД вы не можете подтвердить расходы для налога на прибыль или УСН. П платёжное поручение само по себе не является достаточным документом. Сумму без чека придётся исключить из расходов, что увеличит налоговую базу. Поэтому требуйте чек сразу после каждой оплаты.
Как часто нужно проверять статус самозанятого?
Перед каждой выплатой. Статус может измениться в любой момент: самозанятый может сняться с учёта, превысить лимит дохода или потерять право на НПД по другим причинам. Регулярная проверка — это не паранойя, а стандартная практика налоговой безопасности.
Нужно ли удерживать НДФЛ с арендной платы самозанятому?
Нет. Самозанятый самостоятельно уплачивает налог на профессиональный доход по ставке 4% при работе с физлицами и 6% при работе с организациями и ИП. Вы как арендатор не являетесь налоговым агентом по НДФЛ в отношении самозанятого. Но это действует только при наличии чека НПД и подтверждённого статуса.
Можно ли платить арендную плату наличными?
Технически можно, но лучше использовать безналичный расчёт. Безналичный платёж оставляет документальный след в банковской выписке, что упрощает подтверждение расходов. При наличной оплате обязательно требуйте чек НПД и оформляйте акт приёма-передачи денежных средств.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную консультацию специалиста. Перед принятием решения проверьте актуальность информации и учитывайте обстоятельства вашей ситуации.